Vocile Clujului – Cine face investiții în imobiliare la Cluj – patea I

Investitorii au ajuns să considere orașul Cluj-Napoca un adevărat El Dorado, datorită ritmului accelerat de creștere al prețurilor proprietăților imobiliare. Așteptările acestora vizau o continuare a trendului ascendent și, implicit, un randament ridicat. Însă, ca orice fel de investiție, aceste plasamente presupuneau și asumarea unor riscuri.

Raul Chiș: Ați afirmat recent că deși Clujul pare a fi un El Dorado al investitorilor în imobiliare, în realitate lucrurile nu stau chiar așa. Ba mai mult, chiar ați comparat cu fenomenul Caritas ceea ce se întâmplă în prezent pe piața imobiliară.

Adrian Crivii: Dacă urmărim ceea ce s-a întâmplat nu doar în România, ci și pe plan global, în zonele în care activele imobiliare se înfierbântă, unde există creșteri mari de prețuri în perioade scurte de timp, apare riscul de supra-încălzire. La un moment dat, acest risc se concretizează, respectiv pot apărea scăderi dramatice ale prețurilor, iar investitorii ajung în situația de a nu mai obține randamentele așteptate.

Putem să privim în urmă cu un deceniu, la Clujul anilor 2007-2008. În acei ani, piața imobiliară din zonă era una dintre cele mai fierbinți din România. Atunci prețul pe metrul pătrat a ajuns la 1.800-2.000 de euro. După șocul crizei financiare declanșate pe plan global la sfârșitul anului 2008, urmată de criza economică pe care am resimțit-o cu toții și în România, prețurile locuințelor au coborât dramatic, la 800-1.000 de euro pe metru pătrat.

În acest moment suntem din nou foarte aproape de maximul înregistrat în urmă cu un deceniu. Totuși, nu putem compara piața imobiliară din prezent cu cea din 2007-2008. În anii de criză aceasta s-a maturizat, la fel ca și sistemul bancar și accesul la finanțare.

R.C.: Ce s-a schimbat în această perioadă?

A.C.: În primul rând putem observa că în ultimii 10 ani au crescut substanțial veniturile populației. La Cluj acest fenomen a fost și mai accentuat, datorită evoluției spectaculoase a orașului ca urmare a dezvoltării industriei IT. Aceste creșteri substanțiale ale veniturilor clujenilor susțin creșterea pieței și a prețurilor imobilelor. În același timp, situația băncilor este mult mai solidă acum, decât a fost în urmă cu 10 ani, motiv pentru care gradul de risc aferent pieței imobiliare este acum mai redus.

Dacă vorbim despre piața imobiliară clujeană, pe termen lung, putem spune că prețurile sunt încă suportabile. Mă refer aici la faptul că indiferent ce criză va apărea, Clujul este un oraș bine amplasat, cu condiții propice de dezvoltare în viitor. De aceea cred că pe termen lung, dacă vorbim de un orizont de 8-10 ani, prețuri de 1.500-1.800 de euro pe metrul pătrat, nu sunt exagerate.

R.C.: Deci, chiar dacă va veni o nouă criză economică, o nouă perioadă de recesiune, Clujul va fi mai puțin expus, iar aceste plasamente imobiliare vor avea un grad mai redus de risc?

A.C.: Pe termen lung, da. Dar, așa cum spuneam, trebuie să ne așteptăm și la apariția unui șoc pe această piață. Când mă refer la un șoc, am în vedere faptul că nu toate proprietățile din Cluj sunt la fel de bine amplasate, nu toate au o calitate la fel de ridicată, și, în special, faptul că totuși, într-un moment în care apar sincope în cazul puterii de cumpărare, a veniturilor populației, s-ar putea să avem din nou persoane ajunse în imposibilitatea de a își mai achita ratele la bancă.

R.C.: Ați făcut o afirmație care m-a contrariat puțin, și-anume aceea că foarte multe persoane vin din afara județului Cluj și cumpără proprietăți în oraș. Realizează investiții pe piața imobiliară clujeană. Care ar fi ponderea acestor investitori din afara orașului în rândul cumpărătorilor?

A.C.: Ar trebui să pornim de la faptul că aproximativ 80% din locuințele din Cluj sunt cumpărate cu banii jos, nu cu ajutorul unui credit. Aceasta înseamnă că dincolo de veniturile și economiile celor care locuiesc în Cluj, există și fluxuri financiare din exteriorul orașului.

R.C.: Vin oamenii cu valize cu bani la Cluj, ca și pe vremea Caritas-ulu? Pentru că ați comparat piața imobiliară cu acest fenomen, Caritas-ul.

A.C.: Am făcut această comparație pentru că, la începutul anilor ’90, Caritasul era ca un magnet, oamenii veneau în Cluj și își depuneau banii la Caritas. Acum oamenii vin în Cluj și investesc în imobiliare.

R.C.: “Joacă” în imobiliare, la fel cum “jucau” mai demult la Caritas.

A.C.: Jocul de acum are totuși ceva în spate, spre deosebire de Caritas, care era doar o poveste. Cei care intră pa piața imobiliară ca și cumpărători, rămân în spate cu ceva, achiziționează un activ, devin proprietari ai unui imobil într-un oraș din inima Transilvaniei, cu perspective favorabile de dezvoltare. Probabil se va tempera zona speculativă a pieței, acei investitori care cumpără un imobil cu 1.500 de euro metru pătrat și îl revând după un anumit timp cu 1.800.

Revenind la banii care vin din exterior, cred că ar trebui să urmărim două aspecte. Primul ar fi acela că în România, în ultimii 10 ani, am avut o migrație internă care este de o jumătate de milion de persoane. Un număr foarte mare, raportat la populația țării. Dacă ne uităm în statistici, după București, Clujul este cel mai atractiv oraș din România. Aceasta înseamnă că foarte mulți locuitori din alte zone doresc să vină la Cluj. Dacă ne uităm pe străzile orașului, nu vedem doar numere de Bistrița-Năsăud, Sălaj sau Alba. Vedem numere de Caraș-Severin, de Suceava și de alte județe mai îndepărtate de Cluj. Aceasta ne arată că județul și în special orașul a devenit un magnet pentru oamenii capabili, întreprinzători, pentru cei care vor să atingă un nivel de trai mai ridicat.

Și aș vrea să vă dau un exemplu. Recent am toaletat câțiva copaci, iar firma care s-a oferit să realizeze această lucrare era din Galați, cu angajați din Galați. Iată deci că vin oameni din Galați pentru a toaleta copacii din Cluj.

În cazul migrației înspre Cluj, pe lângă atracția pe care o exercită nivelul de trai din oraș asupra tinerilor și a oamenilor întreprinzători, un rol important îl joacă și universitățile care an de an atrag un număr mare de studenți din alte zone. Cred că foarte multe dintre familiile acestor tineri își doresc să își vadă copii stabiliți în Cluj. Cei care î-și permit, le cumpără acestora încă din primii ani de facultate un apartament, și astfel contribuie la creșterea presiunii cererii pe piața imobiliară.