Despre terenuri şi valoarea lor în România PARTEA a III-a

Aşa cum spuneam în episoadele anterioare valorile terenurilor pentru dezvoltare în România au ajuns la niveluri nesustenabile, dacă ne raportăm la situaţia reală în acest moment de criză. Menţionez că nu la acelaşi nivel se situează terenurile exclusiv agricole şi asta datorită problemelor legate de fărâmiţare şi în special de lipsa de finanţare eficientă şi a unui impozit corespunzător calităţii solului. Singura excepţie cu creşteri semnificative a apărut în zona Dobrogei pentru terenuri cu perspective de dezvoltare eoliană.

În legătură cu evaluarea terenurilor aş dori să fac câteva precizări din punctul de vedere al unui evaluator profesionist care a urmărit evoluţia estimării valorii pentru aceste active. Această activitate a fost tratată în multe cazuri cu supeficialitate de expertul evaluator imobiliar, deşi este un domeniu al evaluării complex şi sensibil.

La începutul deceniului, evaluarea utiliza o metodă empirică agreată de Corpul Experţilor Tehnici (CET), care era o falsă metodă statistică de recurenţă, din păcate utilizată de unii evaluatori în justiţie şi astăzi, generând multe controverse. După apariţia standardelor internaţionale de evaluare în 2003, promovate de ANEVAR şi recunoscute de cvasitotalitatea instituţiilor, evaluatorii au avut la dispoziţie instrumente adecvate (6 metode) de abordare, totuşi au apărut aspecte care au influenţat negativ estimarea corectă a valorii.

Voi menţiona în continuare trei din cele mai importante aspecte. Una dintre cele mai frecvente erori ale finanţatorului şi evaluatorului a fost că au acceptat ipoteci respectiv evaluări ale terenurilor în dezvoltare fără o descriere legală completă, documentaţie cadastrală, respectiv certificat de urbanism sau proiectul cu autorizaţia de construcţie, deşi în majoritatea cazurilor aceştia din urmă au semnalat aceste lacune în condiţii limitative.

Utilizarea metodei comparaţiei de piaţă fără a ţine seama de limitele metodologice privind  terenurile de dezvoltare, în situaţia în care piaţa era în expansiune şi fără a ţine seama de informaţiile mai sus menţionate au condus în ultimele cazuri la supraevaluări. În multe situaţii aceste supraevaluări au fost anihilate de evoluţia spectaculoasă a pieţei.

De asemnea utilizarea metodei reziduale fără nişte proiecte foarte bine documentate şi fără a ţine cont de riscurile investiţiei imobiliare, încadrarea în termen de execuţie, costuri de construcţie estimate, precum şi de intervalul de timp în care proiectul finalizat poate fi vândut sau închiriat, au generat supraevaluare.

În perioada de expansiune a pieţei, a banilor ieftini, în care pe piaţa imobiliară se cumpăra orice la preţuri de mâine, vigilenţa compartimentelor de risc ale băncilor era scăzută şi influenţată de creşterea în ultimii ani a preţurilor la imobiliare cu procente de două cifre. Deşi BNR a avertizat din timp şi în repetate ori prin purtătorul de cuvânt despre încălzirea pieţei sau „bubble-ul imobiliar”, acesta nu a avut destule instrumente de stopare a acestor comportamente iar finanţatorii care nu au evitat astfel de capcane se pot confrunta cu surprize.