Despre terenuri şi valoarea lor în România PARTEA a II-a

Intrarea economiei româneşti pe un trend puternic descrescător (am putea vorbi chiar de o aterizare dură plecând de la rezultatele statistice) va influenţa puternic în continuare valorile tuturor proprietăţilor imobiliare şi în special al terenurilor a căror valoare a fost influenţată de tendinţele speculative a ultimilor ani.

Piaţa terenurilor se va contracta în continuare ca volum (număr de tranzacţii) şi valoare, suferind corecţii dramatice în special în zona sa cea mai speculativă. Cel puţin în anii 2009-2010 valorile terenurilor vor continua trendul descrescător cu excepţia câtorva locaţii foarte bune, care au proiecte cu un raport calitate-preţ rezonabil şi implicit o piaţă.Cea mai serioasă corecţie o vor suferi terenurile achiziţionate cu scop speculativ, fără proiecte viabile sau aflate în faza incipientă, care sunt grevate de împrumuturi bancare, aici putând apărea tranzacţii la preţuri de lichidare. Valorile pot atinge în acest caz 10-15% din cel mai înalt nivel atins la începutul anului 2008.

O puternică influenţă în era „cash is king” este dată de faptul că terenul fiind activul cel mai puţin lichid, are nevoie de investiţii importante şi un timp îndelungat pentru a genera venituri din dezvoltările viitoare. Deşi sunt semne că BNR va reduce nivelul dobânzii şi restricţiile de finanţare, băncile nu vor începe să crediteze industria imobiliară până când valorile proprietăţilor nu vor ajunge la un nivel care să implice un grad de risc suficient de scăzut, referindu-mă aici în special la proiectele rezidenţiale.

Contribuţia terenului în valoarea proprietăţii nu poate depăsi un procent rezonabil (în funcţie de locaţie, POT, CUT); dacă valoarea materialelor de construcţii, transportul şi chiar forţa de muncă sunt în scădere, nu există nici un motiv ca terenul să nu urmeze acelaşi trend.

În perioada următoarelor 6-9 luni consider că deşi activele neperformante cu potenţial toxic vor fi în continuare creditele cu buletinul, vor urma cu siguranţă să creeze probleme şi creditele acordate pentru dezvoltări imobiliare, în special pentru dezvoltatori în faza de proiect şi cele care nu au nicio şansă să continue cu managementul actualilor investitori. Execuţiile silite din această zonă vor determina o nouă scădere a valorii speculative a terenurilor, creând premisele ca piaţa să se aşeze la un nivel mai confortabil pentru finanţatori şi potenţiali cumpărători. Susţin aceste afirmaţii plecând de la premisa că România a intrat în criză accentuată în ultimele 3 luni şi e puţin probabil ca acest trend să nu mai continue încă unul-două trimestre. Piaţa imobiliară, având caracter conservator, urmează tendinţele economiei cu o anumită întârziere.

Piaţa terenului îşi va reveni la un interval de 6 luni-1an de la relansarea economiei, însă la un alt nivel al valorilor şi un trend de creştere mult mai lent. Ne place sau nu, cred că în multe dintre aceste terenuri sunt îngropaţi bani iar aceştia nu vor ieşi prea curând la iveală. Practic, criza a făcut ca aceste terenuri să fie scoase din circuitul economic dar din păcate ele mai şi generează costuri pentru investitori şi în special pentru finanţatori, care vor fi nevoiţi să îşi recupereze banii chiar punctând pierderi.

Va urma.