Considerații privind propunerile de modificare ale Codului Fiscal (CF) cu privire la impozitarea imobilelor (clădiri, costrucții speciale etc.)

Intenția de modificare a CF în sensul impozitării la Valoarea de Piață a imobilelor, în accceptiunea de construcții amplasate pe teren, este inaplicabilă din următorul considerent esențial:

Imobilul în sensul de clădire/construcție de orice fel amplasată pe un teren, NU are valoare de piață așa cum această e definită în standardele profesionale Anevar sau internaționale.

În general, orice imobil adică construcție este atașat inseparabil de un lot de teren aferent utilizării pe durata de existența, adică durata de viață economică. Putem vorbi de valoare de piață exclusiv pentru proprietăți imobiliare, respectiv ansamblul clădire + teren, cel puțîn atâta timp cât clădirea respectivă, adică ceea ce e edificat legal, are o durata fizică considerabilă. Altfel spus, conform standardelor proprietatea e în cea mai bună utilizare, respectiv în “going concern”.

În România terenul, liber sau construit, se înregistreza în situtiile contabile distinct. Valorile acestuia se iau în calcul că baza de impozitare, fiind stabilite empiric de către autoritățile locale în funcție de localizare.

În prezent, terenul – fie că e agricol întră sau extravilan, fie liber de constuctii sau edificat – este impozitat în funcție de calitatea lui în prima situație sau, empiric față de poziția lui în cadrul localității, în a două. Pentru terenurile intravilane valoarea de impozitare nu ține seama de faptul că terenul este sau nu construit, sau posibilitățile legale de dezvoltare.

După ultimele modificări ale CF valoarea impozabilă a clădirilor (construcțiilor) se face riguros de către experți evaluatori și are la bază standarde ce recomandă utilizarea metodei costului depreciat. Stabilirea valorii are la baza tipul constructiv, materialele, tehnologia, deprecieri etc. ajungându-se la o valoare impozabilă ce furnizează autorităților fiscale o valoare calculată riguros, stabilă și predictibilă, ceea ce constituie un avantaj. Autoritățile locale, prin aplicarea unui coeficient de impunere ce poate varia între 0.08-1.3%, pot stabili propria strategie fiscală privind veniturile bugetare în funcție situația concretă.

Faptul că valoarea impozabilă a imobilului (construcție) este stabilită transparent, e valabilă în timp, constituie un avantaj deloc de neglijat.

Dacă se dorește aplicarea unei baze de impozitare ce pleacă de la valoarea de piață ea se poate aplică numai ansamblului construcție +teren, adică proprietății imobiliare în ansamblu, această având dezavantajul unei doze mai mari de relativitate, este volatilă în funcție de evoluția pieței imobiliare și trebuie să conțînă apriori și valoarea terenului.

Un dezavantaj al metodei îl poate constitui faptul că în perioade de instabilitate, volatile sau cu piață puțin activă (exemplu zone defavorizate), estimarea valorii de piață este dificil de cuantificat și are un nivel de transparență scăzut.

În această situație apare și o problema delicată a defalcării valorii terenului din totalul valorii de piață a proprietății.

Valoarea de impozitare a unei clădiri este intrinsecă acesteia și nu trebuie să fie influențată de utilizare sau tipul de deținere (persoană fizică sau juridică). Diferențele se pot face în funcție de decizia autorităților locale prin utilizarea coeficienților de impunere, care sunt și în actualul CF într-o plajă destul de largă.

Concluzie:

Ar putea fi continuată actuală politică de stabilire a valorii impozabile pentru clădiri pe metodă actuală, ce se aplică deja de 3 ani cu rezultate în creșterea transparenței și e în concordanță cu standardele de evaluare.

Considerații cu privire la abordarea valorii impozabile a terenurilor

În legătură cu terenul – aici ar trebui făcută o analiză și discuție pentru a înlocui actuala abordare empirică cu una ce are la baza o valoare de piață pentru terenuri intravilane libere, propice dezvoltării – pentru a permite introducerea acestora în exploatare și a crește nivelul investițiilor imobilire, respectiv a crește baza de impozitare. E posibil să se facă legătură între valoarea impozabilă și valoarea de piață a terenurilor intravilane cu planurile urbanistice aprobate, care conferă baza legală și potențialul de dezvoltare a acestor terenuri.