Analiză asupra estimării valorii de impozitare a proprietăților imobiliare

Ne aflăm la sfârșitul unui ciclu de 3 ani de la aplicarea noii abordări conform Codului Fiscal, pentru valoarea de impozitare a proprietăților imobiliare și aș vrea să fac câteva aprecieri critice pe acest subiect, plecând de la experiența companiei Darian.

Valoarea de impozitare s-a făcut în continuare separând, spun eu, nefericit, cele două componente esențiale ale unei proprietăți imobiliare – clădire, respectiv teren, fapt ce conduce, cred, la actualele discuții privind o nouă modificare a Codului Fiscal.
Modificările apărute acum 3 ani în CF, au schimbat semnificativ modalitatea de impozitare a imobilelor, în accepțiunea de clădiri, atât pentru persoane fizice, cât și pentru persoane juridice.

În cazul terenurilor care sunt elemente patrimoniale cu impact asupra valorii impozabile, nu s-au făcut, din păcate, modificări. A rămas aceeași metoda empirică subiectivă, la latitudinea autorităților locale, care în afară de localizare nu include alte caracteristici, cu privire la utilizarea sau potențialul de dezvoltare al acestora, de exemplu.

Dacă ne referim la clădirile din patrimoniul persoanelor juridice, modificarea a fost în sensul renunțării la evaluarea valorii de piață prin metode de comparație, sau bazate pe venituri generate și s-a trecut exclusiv la metoda bazată pe costul de reconstrucție, depreciat cu uzura fizică. Avantajul acestei schimbări îl constituie faptul că valoarea impozabilă este stabilită printr-o metodă standardizată ce are la bază caracteristici constructive, uzura fizică reală și conferă o bază transparentă, stabilă, ce poate fi ușor verificată și utilizată pe termen lung, atât timp cât clădirea sau costurile de edificare nu suferă modificări semnificative.

Aceste caracteristici îi conferă vocație de valoare de impozitare, ceea ce e un câștig evident, atât pentru contribuabil, cât și pentru autoritățile fiscale.
Propunerile de modificare ale Codului Fiscal, cu trecerea la valoarea de piață a clădirilor, dincolo de faptul că este imposibil de aplicat, așa cum e menționat acum în propunere, renunță la avantajele semnificative prezentate anterior.