Riscurile supra-încălzirii pieței imobiliare

România a intrat din nou într-o perioadă de efervescență imobiliară, de încălzire rapidă în special în cazul segmentului rezidențial. În paralel cu explozia consumului, însoțită de ritmuri alerte de creștere economică, în ultima perioadă a apărut și o revigorare a investițiilor imobiliare. Revenirea acestui sector are și un aspect pozitiv, pentru că dirijează o parte din banii populației spre investiții, nu spre un consum imediat și spre produse importate. Totuși, noul boom imobiliar aduce cu sine și anumite riscuri și pericole de care băncile și finanțatorii ar trebui să țină cont.

Autoritățile ar putea diminua riscul de supra-încălzire al sectorului imobiliar prin modificarea substanțială a programului “Prima casă”. În prezent acesta nu mai are efecte benefice asupra pieței imobiliare, cum s-a întâmplat în anii de criză, ci stimulează cererea și crește presiunea pe prețurile locuințelor, inflamând bula imobiliară. De aceea cred că programul ar trebui regândit din temelii, pentru a avea un caracter social mai accentuat, pentru a sprijini un segment mai îngust, tinerii cu venituri mai modeste, pe cei care sunt angajați în zona manufacturieră și nu au venituri salariale similare cu cei din industriile inovatoare. De exemplu, salariile informaticienilor sunt mari, motiv pentru care ei pot economisi ușor avansul necesar pentru achiziția unei locuințe și pot să acceseze un credit imobiliar mult mai facil decât o persoană care are un salariu de 1.500-2.000 de lei. Pentru aceștia din urmă, statul ar putea veni cu un program “Prima casă” adaptat.

Tot autoritățile ar trebui să impună o disciplina riguroasă în construcții și să aibă o strategie corectă și coerentă de dezvoltare a marilor orașe. Degeaba apar dezvoltări imobiliare haotice dacă acestea au ca efect sufocarea traficului și blocarea orașelor. O scădere dramatică a mobilității în multe dintre centrele urbane din România generează de asemenea un risc, acela ca respectivele zone să fie ocolite de potențialii cumpărători și astfel să asistăm la o stagnare sau chiar la o scădere a valorii proprietăților. Pe de altă parte, și dezvoltatorii ar trebui să respecte autorizațiile de construire și proiectele, pentru a nu genera litigii din cauza cărora pot apărea întârzieri în vânzarea apartamentelor și care pot produce neplăceri celor care au dorit să achiziționeze o locuiță încă din faza de proiect.

Riscul generat de scăderea mobilității poate fi atenuat de autoritățile locale din marii poli economici ai României. Soluția ar fi ca edilii acestor orașe să apeleze la serviciile unor consultanți experimentați, care să contureze strategii de dezvoltare pe termen lung, în care să fie bine delimitate zonele de locuit, cele de birouri, cele comerciale sau de agrement. Nu e normal să vorbim despre cârpiri urbanistice ale vechilor orașe comuniste, gândite înainte de 1989. În prezent dezvoltarea marilor poli economici ai României este umbrită de o birocrație extrem de stufoasă, dar și de incompetența și lăcomia dezvoltatorilor  și a funcționarilor publici, care generează corupție.

Nu doar cumpărătorii sau dezvoltatorii își asumă riscuri, pentru că băncile se implică în finanțarea ambilor actori de pe piața imobiliară. Din păcate, nu doar piața imobiliară pare a se întoarce în timp, în urmă cu un deceniu. Observ că și băncile au început o politică de expansiune și de relaxare a condițiilor de creditare similară cu cea din anii 2007-2008 și par a nu fi învățat foarte multe din lecția oferită de criză. Acum, având în vedere că discutăm la un alt nivel, e posibil ca și amploarea bulei să fie alta, iar efectele negative să fie mai puternice. Trebuie subliniat că deocamdată prețurile proprietăților rezidențiale nu au atins maximele din 2008. În ultimul semestru al anului trecut, media națională în cazul prețului apartamentelor a ajuns la 720 de euro/mp, cu 40% mai jos decât în 2008, când aveam o medie de 1.200 de euro/mp. Dacă în 2008, în cele mai scumpe șase orașe din țară prețul mediu al apartamentelor era de peste 1.400 de euro/mp și peste 2.600 în București, în prezent doar în Capitală și în Cluj-Napoca avem un preț mediu care depășește consistent 1.000 de euro/mp.