Evaluarea proprietăţilor imobiliare pe pieţe în criză

Evaluarea este o profesiune care trece din nou prin presiune. Dacă în anii trecuţi ofiţerii de credit făceau presiuni pentru a ridica nivelul valorii, mulţumind astfel clientul şi ridicând cota de piaţă a băncii, în prezent departamentele de risc fac presiuni pentru a scădea valoarea evaluată, urmărind să protejeze banca şi să nu acorde credite riscante în penuria actuală de lichiditate. Nu mulţi evaluatori pot face faţă presiunii acestei situaţii. Firmele mici de evaluare create exclusiv pe acest gen de servicii dependente de partenerii din zona bancară, sunt cele mai afectate. Chiar şi firmele mari resimt presiunea de a face evaluări la comandă pentru investitori importanţi avizi de finanţare.

Soluţia trebuie să apară din rândul profesiei, prin alegerea metodelor adecvate situaţiei, conform standardelor. A folosi metoda comparaţiei de piaţă, foarte utilă pentru pieţele active, poate reprezenta o eroare în momentul în care tranzacţiile sunt cvasi-blocate. În schimb, poate deveni din nou utilă metoda costurilor, în special pentru dezvoltările noi. Având în vedere substituţia, un principiu important al evaluării, precum şi informaţiile noi consistente, prin această metodă se pot obţine valori mai adecvate momentului şi care ar trebui să satisfacă atât clienţii cât şi băncile.

În ceea ce priveşte metodele bazate pe venit trebuie avută în vedere scăderea accentuată a chiriilor şi a preţurilor de tranzacţionare, cele două variabile – rata de capitalizare şi preţul de tranzacţie – fiind în prezent foarte volatile şi influenţând în mare măsură valoarea. În această situaţie cel mai indicat ar fi să se lucreze cu fluxuri actualizate de chirii, în care rata de actualizare (riscul) poate ţine cont mai bine de situaţie, cu observaţia că previziunile sunt şi în acest caz dificil de estimat. Totuşi, cu instrumente adecvate pot deveni mai credibile.

Cred că în acest moment metoda reziduală este cel mai dificil de aplicat. Având în vedere că se bazează pe multe variabile volatile şi aprecieri viitoare greu sustenabile acum, ea poate fi utilă numai ca metodă complementară şi este neindicată pentru utilizarea la credite cu garanţii imobiliare, în special terenuri.

În legătură cu aceste clarificări anticipez necesitatea unei discuţii între comunitatea evaluatorilor (ANEVAR) şi cea a băncilor (ARB) pentru a armoniza poziţiile finanţatorilor şi consultanţilor experţi-evaluatori.

Oricum, situaţia de criză va determina schimbări importante în peisajul industriei financiare printr-o reglementare mai severă şi acordare la realitatea de azi. Aceasta va afecta implicit şi domeniul consultanţei evaluării, în care poziţia asociaţiei profesionale va trebui să aibă un rol esenţial.

Dr. ec. Adrian Crivii, MAA, FRICS